焦作市山阳区人民法院司法建议书

近年来，邻里纠纷日益增多，而相邻权纠纷又是审理难度较大的一种纠纷，可以说不论是在农村还是城市，只要是有人的地方，相邻关系都是必然产生和存在的重要不动产法律关系，因此，对相邻关系纠纷的认定和处理就关系到相邻各方的和睦相处问题。往大的方面说，关系到社会的稳定与长治久安。我院在审理李森诉崔永利、焦作市钰鑫置业有限公司、焦作市锦绣物业服务有限公司相邻权纠纷一案中，发现焦作市钰鑫置业有限公司作为开发商，在出售房屋时没有与购买方针对房屋的公共空间作出明确具体的合同约定，故造成邻里之间的纠纷。

针对案件中出现的问题，提出如下建议：

　　1、焦作市钰鑫置业有限公司作为开发商，应本着合法、合理、公平的原则制定关于房屋装修、改造的限定要求，并且履行合同约定。

　　2、焦作市钰鑫置业有限公司应将所限定的要求告知附属的物业服务组织机构，要求物业公司在房屋交房后，及时告知所有业主悉知这些规定，确保通知到位。

3、为切实维护双方的合法利益，在售房和购房时双方都要及时协商好，依法办事、依规办事，以免后续的事情因为没有明确的规定而导致邻里发生纠纷乃至起诉至法院。

请对存在的问题及时进行整改，并自收到司法建议之日起60日内，将整改情况函复我院。本司法建议的整改落实回复情况，已纳入焦作市2017年度综合治理暨平安建设考核。

本司法建议同时发送：山阳区社会治安综合治理委员会办公室、山阳区依法治市办公室、山阳区人民政府法制办公室。

联系人：焦作市山阳区人民法院速裁二庭曹君萍

联系电话：0391-8395039

附：（2017）豫0811民初1149号民事判决书一份

二〇一七年十一月八日

河南省焦作市山阳区人民法院

民事判决书

（2017）豫0811民初1149号

原告：李森，男，1987年7月24日出生，汉族，住山阳区文汇路锦绣公馆18号楼1单元1703号。

委托代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。

被告：崔永利，男，1986年11月16日出生，汉族，住山阳区文汇路锦绣公馆18号楼1单元1704号。

第三人：焦作市钰鑫置业有限公司。住所地：焦作市山阳区焦东南路1161号世豪商业休闲广场3楼313号。

法定代表人：孙赔雪，经理。

第三人：焦作市锦绣物业服务有限公司。住所地：焦作市山阳区文汇路85号锦绣公馆21号住宅楼一楼。

法定代表人：陈庆国，经理。

两名第三人共同委托代理人：张金娥，河南大正永衡律师事务所律师。

原告李森与被告崔永利、第三人焦作市钰鑫置业有限公司（以下简称钰鑫公司）、焦作市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣公司）相邻关系纠纷一案，本院于2017年4月5日作出受理决定，依法适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理，原告李森的委托代理人王炳豫，被告崔永利，第三人钰鑫公司、锦绣公司共同委托代理人张金娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提起诉讼请求：1.被告立即拆除走廊外侧楼台中间的违章建筑、恢复原状；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月13日，原告购买了位于焦作市山阳区文汇路锦绣公馆18号楼1单元1703号的商品房一套。被告在对其房屋装修时私自破坏楼台外观、结构和用途，违规搭建，擅自将入户走廊公共通风、采光空间改造为个人封闭空间，严重侵害了原告入户走廊的采光、通风等权益，已构成民事侵权。

被告辩称，被告在自己的家中正常装修合情合理，原告所诉空间的不是公共空间，而属于被告和楼下住户的私人空间，被告在购房时开发商不仅承诺且要求楼上楼下住户进行统一现浇浇筑和封闭，且现浇和封闭的行为是开发商组织的。原告的诉讼请求和理由相互矛盾，原告不是本案适格主体，且原告在自己家加装窗户，拆除了部分室内墙体，改变楼台外观，被告的行为不存在任何侵权。通风权、采光权是相邻建筑物间的权利，而非同一建筑物内邻居间的权利，公共走廊并非必须有通风、采光，18号楼1单元17层共四户业主，原告没有单独的诉权。请求驳回原告的诉讼请求。

第三人钰鑫公司述称，作为涉案小区的开发公司，钰鑫公司与原被告系商品房买卖合同关系，向原被告履行房屋交付义务，原被告之间的相邻关系纠纷与钰鑫公司无关，请求驳回原告对钰鑫公司的起诉。

第三人锦绣公司述称，锦绣公司作为服务组织机构，其仅依照物业服务合同的约定对房屋及相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，锦绣公司与本案无关。

根据原被告、第三人诉辩、陈述意见，归纳争议焦点如下：原告诉讼请求的依据。

原告提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同，证明原告购买了位于锦绣公馆18号楼1703号房屋，系该房业主；2.关于18号楼25号楼挑空入户花园封闭的相关规定，该规定是第三人锦绣公司于2017年4月6日张贴在18号楼和25号楼各楼层的楼道中，证明物业交付给被告时，楼道内的窗户是属于公共部分，不是属于被告私人所有，被告作为挑空入户花园的上层，擅自把楼台中间公共区域改造成私人空间，存在安全隐患，也对原告的通风、采光、居住的舒适度造成妨碍；3.现场照片10张，证明被告在楼台中间公共区域通过自己擅自搭建、违规改造、封阳台、封窗户等方式，将楼道内的窗户，变成私人空间窗户，对原告侵权的事实；4.户型图2页，证明开发商所出具的承诺书所对应的位置，与本案争议的位置不同。

被告质证后认为，对原告证据1无异议；证据2真实性无异议，指向有异议，开发商承诺在先，物业公司通知在后，且是在被告进行封闭后，物业公司才张贴的通知；证据3真实性无异议，是同户型的照片，但非被告家照片，原告所述的楼道外侧不是公共空间，而是被告和楼下的私有部分，被告所进行的现浇和封闭是由开发商和物业公司统一组织、安排和要求的；证据4非被告家的户型图，被告买房时，开发商要求被告将挑高部分封闭，否则不予出售房屋，且该部分面积是赠送的，交房后，开发商置业顾问组织所有大户型业主相互联系，建立微信群并告知各业主尽快隔层，以免影响其他业主的装修进度。

第三人钰鑫公司、锦绣公司共同质证认为，对原告证据证据1-证据4均无异议。

本院对原告证据认证如下：证据1-4真实性均予以确认。

被告提交以下证据材料：1.承诺书1份，证明原告所称走廊外侧不是公共空间，而是被告和楼下住户的私有空间，被告按照开发商统一要求进行现浇和封闭，与原告无关；2.微信聊天记录打印件1页，证明被告所进行的封闭隔层是由开发商统一组织、安排和要求的。

原告质证认为，对被告证据1有异议，真实性不清楚，承诺书中显示的双层挑空入户花园与本案争议部分无关，原告所诉的空间与被告没有任何关系，是被告在墙上开门、现浇地面、封闭阳台后产生的空间，这与开发商承诺的入户花园没有关系；证据2有异议，不符合作为电子证据使用提供、收集方法，相应载体均未向法庭提交，不能核实真实性、合法性，且该内容不能证明被告所称的走廊外侧空间为其私人空间，谈话双方主体身份不确定，无法核实。

第三人钰鑫公司、锦绣公司共同质证认为，对被告证据1真实性无异议，但不能证明是开发商要求被告现浇地面及封闭门窗，不能证明被告所称指向；证据2有异议，同原告质证意见。

本院对被告证据认证如下：证据1真实性予以确认；证据2真实有效，原告及两名第三人均提出异议，认为被告未提交该微信聊天记录的载体，该异议不能成立，被告当庭提交了保存该微信聊天记录的手机，经核对可认定该证据的真实性。

第三人钰鑫公司、锦绣公司均未提交证据材料。

经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原被告均系山阳区锦绣公馆18号楼十七层房屋的业主，原告购买了锦绣公馆18号楼1单元1703号房，被告购买了锦绣公馆18号楼1单元1704号房。其中1703号房位于锦绣公馆18号楼十七层东南角，房门朝北；1704号房位于锦绣公馆18号楼十七层东北角，房门朝西，两套房屋之间有一个公共的走廊。

被告在其所有的锦绣公馆18号楼1单元1704号房与该房屋楼下房屋的十六层与十七层镂空露台中间，与十七层楼房地面平齐现浇浇筑了地面，并在1704号房屋的墙上新开凿一扇门，将挑高上层封闭做成窗户，将原公共走廊的窗户封闭，由此形成一个新的空间。原告以被告侵害了其入户走廊的采光、通风为由，诉至本院为本案事实。

本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。当事人对自己的主张，有责任提供证据。被告在十六层、十七层镂空露台中间现浇浇筑地面，在墙上开凿门，封闭挑高上层的行为，均系被告对其自有房屋和被告楼下房屋业主的建筑物专有部分的处分。被告封闭公共走廊窗户，其目的是为了保证自身居住空间的安全，同时确实对公共走廊的通风、采光产生了影响，由此形成了原被告双方权益的冲突，本着不动产相邻关系中方便生活、团结互助、公平合理的的原则，应优先保护居住的安全，故原告要求被告拆除露台中间现浇的水泥地面，将墙上新开凿的门封闭、恢复墙面原状、恢复公共走廊窗户原状的诉请，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告李森的诉讼请求。

案件受理费100元减半收取为50元，由原告李森负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判员　曹君萍　　　　

二Ο一七年六月二十六日　　

书记员　孟庆鑫　　　　

河南省焦作市山阳区人民法院

民事判决书（附页）

（2017）豫0811民初1149号

（2017）豫0811民初1149号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：

1.《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2.《中华人民共和国物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。

责任编辑：张俊杰

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