【案情】
原告（反诉被告）焦作市德盛商贸有限公司，住所地：焦作市塔南路699号。
法定代表人买倩倩，该公司经理。
被告（反诉原告）秦海霞，女，汉族，1972年12月22日生，系德盛汽配城内乾诚招待所业主，住焦作市人民路碧海云天11号楼101号。
原告（反诉被告）德盛公司诉称，2006年12月6日，原、被告签订了德盛汽配城商铺租赁协议书，约定由被告租赁原告的位于德盛汽配市场内的E208、E209、E210号商铺三套（上下两层共14间），被告将所租商铺用于经营乾诚招待所，租赁期为一年，2006年12月27日经双方补充协议，租期变更为十年，即自2007年1月15日至2017年1月14日，被告应交年租金30000元人民币。同时，该协议第四条第一款和第十九条第一款均约定：被告必须每年租金到期前，提前两个月一次性预交下一年全部租金。该协议第十五条和第十九条还约定了终止合同的条件及滞纳金的计算方法，即迟交一日租金加收年租金（30000元）总额10%的滞纳金，逾期30日以上，原告有权终止合同，被告承担全部违约责任。在合同履行过程中，被告应于2007年11月16日预交2008年度的全年租金30000元，但被告至今未向原告预交，现被告已多用原告商铺一个月，且不按时交纳水电费，其行为已经违反了双方的合同约定。故诉至法院，请求判令：1、终止原被告于2006年12月6日签订的德盛汽配城商铺租赁协议；2、被告在终止协议后的三日内将租赁原告房屋内的所有物品搬走，并将所租房屋返还原告；3、被告每月支付原告房屋租金2500元（自2008年元月17日起至将所租房屋返还原告时止）；4、被告支付原告滞纳金30000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）秦海霞辨称，被告在履行租赁协议过程中没有任何违约行为，根本不存在拖欠房屋租金和水电费的问题。由于被告与德盛公司签订的租赁协议补充条款中约定的租赁期限长达十年，故德盛公司时任经理唐彦平经理口头承诺房屋租金向被告优惠，即交十年免一年房租。第一年正常缴纳房租，第二年免交，第三年至第十年正常缴纳。目前租赁协议正处于履约第二年，根据承诺，被告不应向德盛公司缴纳本年度的房租。因此，德盛公司要求终止租赁协议，并要求被告支付第二年度租金、支付滞纳金30000元的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。并提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告各类电器损失合计10000元；2、原告赔偿被告营业损失30000元（营业损失暂计算至起诉之日，以后的损失按照乾诚招待所月平均收入10000元计算，直到原告停止违约行为时止）；3、原告依法继续履行租赁协议；4、原告承担本案所有诉讼费用。理由如下：被告将租赁的商铺用于经营乾诚招待所，且生意日渐红火，每月的纯收入都在万元以上，但令被告意外的是，2008年1月下旬的一天，原告突然派人说被告有偷电行为，经双方将被告使用的电表交市质量技术监督局检验，检验的结果是被告使用的电表正常，但此后原告仍然说被告的电表有问题，并于2008年2月下旬的一天，在被告未接到任何通知的情况下，私自将乾诚招待所的供电电线剪断，致使招待所里部分电源插座、电脑猫等冒起黑烟，大量电器损坏。在被告的多次交涉下，原告始终没有给招待所供电，致使招待所停业至今，给被告造成了巨大经济损失。此外，原告还造成被告经营的乾诚饭店停电至今（该饭店使用的E207号商铺系被告2007年6月2日从原告处租赁的），为此，被告保留依法向原告索赔饭店经济损失的权利。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辨称：被告的反诉请求无事实、法律依据，原告不予认可。
【审判】
山阳区人民法院经审理查明：2006年12月6日，原、被告签订了德盛汽配城商铺租赁协议书，约定：被告租赁原告的位于德盛汽配市场内的E208、E209、E210号商铺共计三套（上下两层共14间）；被告将所租商铺用于经营宾馆；租赁期为2007年元月15日至2008年元月16日；被告每年应交年租金30000元；承租人如所租的房屋重新装修或变动结构时，需事先取得出租人的同意，所有费用由承租人承担；因自然灾害及其他不可抗力事件，使租赁房屋全部或大部分损坏、破损而导致承租人租赁场所不能使用时，本合同自然终止。2006年12月27日双方签订了补充条款，约定:承租人必须在每年租金到期前，提前两个月一次性预交下一年全部租金，迟交一日加收年租金总额10%的滞纳金，逾期30日以上，出租人有权终止合同，承租人承担全部违约责任；承租人私自改建房屋结构，如出现一切后果全部由承租人自行承担，出租人不负任何责任；承租人租用出租人E208、E209、E210号商铺，2007年1月15日至2017年月4日租金不变；电表房安门，钥匙交与出租人保管，承租人不得擅自进入，方便出租人维修抄表。被告以原告的时任经理唐彦平经理口头承诺房屋租金向被告优惠，即交十年免一年房租，第二年免交，第三年至第十年正常缴纳为由至今未向原告预交2008年租金。原告以被告未交水费、电费为由先给被告停了电（具体时间原告方未能说清），2008年2月23日、24日左右原告认为被告电表倒转，停电后仍有问题，便私自把乾诚招待所的电线剪断，乾诚招待所停业至今。
山阳区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告德盛公司与被告秦海霞之间的租赁合同是双方真实意思的表示，不违背法律规定，是有效合同。被告未按合同规定预交2008年的租金，构成违约，依法应承担违约责任，原告要求终止双方所签的合同，并要求被告搬走所租房屋内的所有物品，将房屋返还原告，理由正当，本院予以支持。被告租赁房屋是为了经营招待所，由于原告的原因导致被告的招待所停电，致使被告实际无法经营，故原告要求被告按每月租赁费2500元支付租赁费的理由不当，本院不予支持。因被告至今未缴纳2008年的租金，已超过了约定的30日，被告选择了终止合同，原告再要求被告支付滞纳金30000元，理由不当，本院不予支持。被告称原告当时的经理承诺免交第二年的房租，证据不足，本院不予采信。被告反诉要求原告德盛公司继续履行租赁协议的请求，鉴于被告的违约行为已构成了终止合同的条件，原告已选择了终止合同，故被告该项反诉请求不成立，本院不予支持；被告反诉要求原告德盛公司赔偿各类电器损失10000元、营业损失30000元，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：
一、终止原告德盛公司与被告秦海霞双方于2006年12月6日签订的德盛汽配城商铺租赁协议。
二、被告秦海霞在本判决生效后三日内将租赁原告德盛公司房屋内的所有物品搬走，并将所租房屋返还原告德盛公司。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告的其他反诉请求。
案件受理费722元、反诉费800元，计1522元，由原告承担672元，被告承担850元。
【评析】
本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的租赁协议是否合法有效；2、被告是否违约，原告各项诉讼请求的依据；3、原告是否违约，被告各项反诉请求的依据。
关于第一个问题，被告称原告当时的经理承诺免交第二年的房租，但原告提交的证据却不能证明该主张，故原告德盛公司与被告秦海霞之间的租赁合同应以合同上记载的内容为准，该合同是双方真实意思的表示，不违背法律规定，是有效合同，双方应按该合同履行。
关于第二个问题，双方约定了终止合同的条件及滞纳金的计算方法，即迟交一日租金加收年租金（30000元）总额10%的滞纳金，逾期30日以上，原告有权终止合同，被告承担全部违约责任。对该约定的理解，有两种观点，一种认为：滞纳金可以理解为按天累计，但在逾期30日的情况下，原告在交纳滞纳金和终止合同中只能选择其一；另一种认为，滞纳金应按天累计，在逾期30日的情况下，原告可以在要求被告交纳滞纳金的同时也可以选择终止合同。本案中做出了只能选择其一的观点。笔者支持前者，理由为，根据双方的约定，迟交一日租金加收年租金（30000元）总额10%，按天累计，如迟交30日，则滞纳金累计就可达到90000元，即一个月的滞纳金数额达到了月租金2500元的36倍，而迟交30日以上的情况下，滞纳金会更高，而在此情况下，如果原告如既有选择终止合同的权利，又同时有选择滞纳金的权利，就会给被告造成两种损失，一方面是终止合同使被告所作的长期投资只是短期内履行而受到的损失，另一方面是高额的滞纳金。这种处理结果不符合合同法的规定，根据合同法第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中原告选择了要求终止合同，所以再要求被告支付滞纳金不应得到支持。本案原告要求被告每月支付原告房屋租金2500元（自2008年元月17日起至将所租房屋返还原告时止），因被告租赁房屋是为了经营招待所，在原告行使终止权之前，由于原告私自把乾诚招待所的电线剪断，乾诚招待所停业至今，致使被告实际无法经营，原告要求租金显然依据不足。
关于第三个问题，被告反诉要求原告德盛公司继续履行租赁协议，鉴于被告的违约行为已构成了终止合同的条件，原告已选择了终止合同，故被告该项反诉请求不成立，不应予以支持。原告已选择了终止合同，被告反诉要求原告德盛公司赔偿营业损失，理由不成立。被告要求原告赔偿各类电器损失，原告就应提供电器是否损坏，损坏是否由原告擅自剪断电线造成的，原告不能提交相应的证据，就应按照民事诉讼法第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定承担相应的法律后果。
编写人：焦作市山阳区人民法院 冯爱萍
新闻中心
